La première question à poser est : Qu'est ce que l'indivision?
Le principe de l'indivision est simple et cadré par la loi : plusieurs personnes sont propriétaires d'un même bien immobilier. C'est une propriété collective basée sur un découpage en parts égales ou non. Il peut s'agir d'une situation subie (dans le cadre d'une succession par exemple) ou voulue, auquel cas celle-ci est pérenne et nécessite une organisation entre tous les membres.
On parle aussi d'indivision dans le cas où plusieurs personnes ont la jouissance d'un même bien.
- Les droits et devoirs liés à cette propriété sont les mêmes pour tous les propriétaires.
- La vente d'une propriété en indivision.
Maître Escarguel, avocat à Marseille, spécialisé dans le droit immobilier vous répond :
Quels sont les droits et devoirs des indivisaires?Les actes conservatoires (article 815-2 alinéa 20 du Code Civil : « tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence »): ils concernent des actes liés à la conservation du bien comme l'établissement d'un bail, l'assurance de bien immobilier etc.
Il peut être décidé par un indivis (un propriétaire) seul. Pour les financer celui-ci peut utiliser les fonds communs de l'indivision et si nécessaire contraindre les autres indivis à participer (sous certaines conditions).
Les actes nécessitant la majorité des 2/3 des indivisaires (listés dans l’article 815-3 du Code civil): il s'agit des actes courant moins importants comme la vente de meubles communs (soumis à conditions).
Les actes qui requièrent l’unanimité : il s'agit des actes "graves" comme la vente du bien.
Le droit à la jouissance du bien : chacun a le droit de profiter de la propriété tout en respectant le droit des autres à en profiter également. Si l'un des indivisaires, pour une raison ou une autre, outrepasse ce droit (en résident à temps plein dans la maison ou en empêchant les autres d'en jouir) il est possible de lui demander une indemnité d'occupation.
Comment se passe la vente d'une propriété en indivision?
Il faut dissocier le fait de simplement quitter l'indivision et le fait de vendre le bien immobilier.
Quitter l'indivision est un droit de chaque indivisaire. Il peut :
Céder sa quote-part aux autres
Vendre sa quote-part (il devra la proposer en premier lieu aux autres indivisaires avant de la proposer à un tiers).
Il n'a aucune explication à fournir aux autres concernant ses raison.
Vendre un bien en indivision nécessite une prise de décisions à l'unanimité :
volonté de vendre
prix
date
etc.
Il est possible de vendre sans obtenir cette unanimité (sans accord à l'amiable) cela suppose en revanche une action souhaitée par le ou les titulaires de au moins 2/3 des droits. (détails dans l’article 815-5-1 du Code civil).
Il est nécessaire de faire appel à un notaire qui notifiera la vente aux autres par voie d'huissier. Ceux-ci devront fournir une réponse dans un délai imparti. Oui : la vente se déroule comme dans le cadre de l'unanimité. Non : les indivisaires qui souhaitent vendre saisissent le Tribunal de grande instance. Il demandent une autorisation de vente.
Pour avoir plus d'information concernant les droits et devoirs des indivisaires n'hésitez pas à me contacter. Chaque cas est unique et nécessite d'être traité avec attention.
Maître Escarguel avocat du barreau à Marseille.
